В новостройке проверяют не квартиру — её ещё нет. Проверяют застройщика: его финансовое состояние, разрешительные документы и то, что он написал мелким шрифтом в договоре долевого участия.
Финансовое состояние, суды, история сдачи объектов. Красивый офис продаж и реклама ничего не говорят о платёжеспособности.
Проектная декларация, разрешение на строительство, права на землю. Расхождение между рекламой и декларацией — обычное дело.
Договор пишет застройщик и пишет его в свою пользу. Мы находим, что можно изменить, и добиваемся правок.
Регистрация ДДУ, приёмка квартиры с фиксацией недостатков, оформление права собственности после ввода дома.
Распространённое заблуждение: у новостройки нет истории, значит, нет и рисков. У квартиры действительно нет прошлого — но есть застройщик, и все риски сосредоточены в нём.
При покупке на вторичном рынке вы рискуете потерять квартиру. При покупке в новостройке вы рискуете её не получить: дом не достроят, сдадут на два года позже или сдадут с площадью, отличающейся от договорной.
Основное. Смотрим арбитражную картотеку, Федресурс, исполнительные производства, финансовую отчётность. Отдельно — историю сданных объектов: систематические просрочки в прошлом с высокой вероятностью повторятся.
При банкротстве застройщика дольщики находятся в крайне уязвимом положении: даже с учётом действующих механизмов защиты возврат средств растягивается надолго, а получение квартиры зависит от того, найдётся ли компания, готовая достроить объект.
Проектная декларация, разрешение на строительство, права застройщика на земельный участок. Здесь регулярно всплывают расхождения между тем, что показывают в офисе продаж, и тем, что заявлено официально: этажность, сроки, назначение земли.
ДДУ пишет застройщик, и пишет его в свою пользу. Типовые места, требующие внимания:
Акт приёма-передачи, подписанный без замечаний, резко ухудшает вашу позицию в дальнейшем споре о качестве. Мы участвуем в приёмке, фиксируем недостатки в дефектной ведомости и не даём подписать документ, который лишит вас права требовать их устранения.
Если сроки нарушены — готовим претензию и ведём взыскание неустойки. По закону она считается от цены договора за каждый день просрочки, и это ощутимые суммы, о которых покупатели часто просто не знают.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовая оценка возможна только применительно к конкретной сделке и конкретному объекту.
Эскроу защищает деньги от нецелевого использования и возвращает их при банкротстве застройщика. Но он не защищает от главного: вы получите обратно ту же сумму, что внесли, — без индексации на выросшие цены, без компенсации за годы ожидания и без квартиры. Эскроу — это страховка от потери денег, а не гарантия получения жилья. Плюс он вообще не касается сроков, качества и содержания самого ДДУ.
Финансовую устойчивость и историю просрочек. Смотрим арбитражные дела, исполнительные производства, наличие признаков банкротства, а также по сданным объектам — насколько застройщик соблюдал заявленные сроки. Компания, которая систематически задерживает сдачу на год, скорее всего задержит и вашу.
Крупные застройщики позицию держат жёстко, но правки возможны — особенно в части ответственности за просрочку, порядка приёмки и перечня допустимых отклонений по площади. Отказ застройщика вносить любые правки сам по себе информативен: он показывает, как компания будет вести себя при возникновении проблем.
Не подписывать акт приёма-передачи, не зафиксировав недостатки. Подписанный без замечаний акт резко ухудшает вашу позицию. Мы участвуем в приёмке, оформляем дефектную ведомость и, если нужно, ведём взыскание неустойки за просрочку.
Юрист перезвонит в течение 15 минут в рабочее время. Бесплатно обсудим вашу сделку и подпишем договор с фиксированной ценой 75 000 ₽.
