Проверяем не выписку из ЕГРН, а всю историю квартиры и её собственников — включая то, что в выписке не видно. По итогам вы получаете письменное заключение, а не устное «вроде всё нормально».
Адрес объекта и документы, которые дал продавец. Если чего-то не хватает — скажем, что именно запросить и в какой формулировке.
Заказываем выписки, проверяем продавца по открытым и профессиональным базам. Работаем с первоисточниками, а не с тем, что показал риелтор.
Оцениваем не факт наличия риска, а перспективу: выиграет ли истец, если пойдёт в суд оспаривать сделку.
Письменный документ: что нашли, чем это грозит, что можно закрыть условиями договора, а что — повод отказаться от объекта.
Российское право устроено так, что основной риск в сделке несёт покупатель. Если суд признает сделку недействительной, действует реституция: квартира возвращается прежнему собственнику, а вы получаете право требовать деньги обратно. На практике это означает годы судов и исполнительного производства в отношении человека, у которого, как правило, уже ничего нет.
Страховка титула частично закрывает этот риск, но страховая компания сама сначала потребует юридическую экспертизу объекта — и откажет, если найдёт то, что должны были найти вы.
Проверка юридической чистоты квартиры — это не сверка паспорта с выпиской. Это реконструкция истории объекта и оценка вероятности того, что кто-то придёт её оспаривать.
Большинство покупателей смотрит только на текущего собственника. Между тем оспорить сделку может человек, чьи права были нарушены три собственника назад. Мы поднимаем всю цепочку и ищем в ней слабое звено: сделку с несовершеннолетним без опеки, приватизацию с нарушением прав прописанных, наследство, принятое с нарушением сроков.
Половина рисков лежит не в объекте, а в человеке. Сделки гражданина, признанного банкротом, могут быть оспорены за три года до подачи заявления о банкротстве. То есть внешне безупречная сделка разворачивается назад, потому что в момент подписания продавец уже был неплатёжеспособен, а вы об этом не знали. Проверяем Федресурс, картотеку арбитражных дел, банк данных ФССП.
Отдельно — дееспособность. Иск «продавец не понимал значения своих действий» — один из самых частых способов вернуть квартиру. Особенно уязвимы сделки с пожилыми людьми и сделки по доверенности.
Люди, которых нельзя выселить: отказавшиеся от приватизации, получатели ренты, несовершеннолетние под защитой опеки, снятые с регистрационного учёта временно. Формально квартира ваша — фактически в ней живёт человек, и суд на его стороне.
Если маткапитал использовался, а доли детям не выделены — сделка оспаривается почти автоматически. Прокуратура и органы опеки занимаются этим системно, и срок давности здесь работает не в пользу покупателя.
Письменное юридическое заключение: перечень выявленных обстоятельств, оценка каждого по степени опасности и конкретные рекомендации — что можно закрыть условиями договора, что использовать как основание для торга, а при каких находках сделку проводить нельзя.
Мы говорим прямо. Наше вознаграждение зафиксировано и не зависит от того, состоится сделка или нет — в отличие от риелтора, чья комиссия выплачивается только по факту подписания.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовая оценка возможна только применительно к конкретной сделке и конкретному объекту.
Выписка из ЕГРН показывает срез на сегодня: кто собственник и есть ли обременения. Она не покажет банкротство продавца, судебные споры по объекту, неучтённых наследников, невыделенные детские доли и права жильцов, снятых с регистрации временно. Именно из-за этих обстоятельств покупатели теряют квартиры — и ни одно из них в выписке не видно.
Зависит от риска. Часть закрывается условиями договора: заверения об обстоятельствах, порядок расчётов, ответственность продавца. Часть — повод для торга. А часть означает, что от объекта нужно отказаться. Мы скажем прямо, к какой категории относится ваш случай, и не будем уговаривать вас на сделку — наше вознаграждение от неё не зависит.
Если сделку позже попытаются оспорить, ключевым будет вопрос, были ли вы добросовестным приобретателем — то есть проявили ли разумную осмотрительность. Письменное заключение о проведённой проверке — это доказательство. Без него доказывать добросовестность значительно труднее.
Обычно 2–3 дня. Срок может увеличиться, если продавец медленно предоставляет документы или если история объекта длинная и требует запроса архивных сведений.
Юрист перезвонит в течение 15 минут в рабочее время. Бесплатно обсудим вашу сделку и подпишем договор с фиксированной ценой 75 000 ₽.
