Риэлтор ищет квартиру и ведёт переговоры. Юрист отвечает за то, чтобы через два года эту квартиру у вас не забрал суд. Это разные работы — и платить процент от стоимости квартиры за вторую из них необязательно.
Подвиньте ползунок — увидите, во что обходится процент от стоимости квартиры и во что фиксированная цена.
Типичная комиссия агентства в Москве — 2–4% от стоимости объекта. Если вам называли другую цифру, впишите её в поле «свой».
Расчёт справочный. Точная комиссия зависит от условий конкретного агентства.
Честная оговорка. Риэлтор делает больше, чем юридическую часть: ищет объект, ведёт показы и торг. Прямое сравнение уместно, когда квартиру вы уже нашли сами — тогда процент вы платите фактически за оформление. Если риэлтор нужен, схема тоже работает: он занимается поиском, юрист — правовой экспертизой.
Рассказываете, что за объект и на какой вы стадии. Отвечаем, нужен ли вам вообще юрист в этой сделке — если не нужен, так и скажем.
75 000 ₽ независимо от того, стоит квартира 8 миллионов или 40. Оплата — после регистрации права в ЕГРН.
2–3 дня на проверку. На руки — документ: что нашли, чем это грозит, что закрывается договором, а что означает «уходим с объекта».
Готовим договор под вашу ситуацию, согласовываем схему расчётов, ведём переговоры и выходим на сделку.
Подаём документы, контролируем сроки регистрации, принимаем квартиру по акту. После выписки из ЕГРН — оплата.
Формально выбора нет: это разные специалисты с разными задачами. Но на практике покупатель квартиры сталкивается с тем, что риэлтор предлагает «сделку под ключ» — включая юридическую проверку и договор. Стоит это процент от цены квартиры, и на московском ценнике процент выходит внушительный.
Вопрос, который стоит себе задать, звучит так: за что именно я плачу этот процент и кто отвечает, если через два года сделку начнут оспаривать.
Риэлтор — специалист по рынку. Он знает, сколько на самом деле стоит квартира в конкретном доме, видит переоценённые объекты, организует показы, ведёт переговоры с продавцом, выстраивает альтернативные цепочки, когда одну квартиру продают и одновременно покупают другую. Это трудоёмкая работа, и хороший риэлтор экономит покупателю месяцы.
Проблема начинается там, где эта работа заканчивается, — на юридической части сделки.
Стандартная «проверка» при сопровождении сделки агентством — это свежая выписка из ЕГРН и паспорт продавца. Выписка отвечает на два вопроса: кто собственник сегодня и есть ли зарегистрированные обременения. Она не отвечает на вопросы, из-за которых покупатели действительно теряют квартиры:
Каждый из этих пунктов — отдельный запрос и отдельный анализ. Ни один из них не виден в выписке из ЕГРН.
Если суд признаёт сделку недействительной, применяется реституция: квартира возвращается прежнему собственнику, а покупатель получает право требовать деньги обратно. Формально всё справедливо. Фактически это означает годы исполнительного производства в отношении человека, у которого этих денег уже нет.
Именно поэтому ключевым в суде становится вопрос, были ли вы добросовестным приобретателем: проявили ли разумную осмотрительность при покупке. Доказывается это документами. Письменное юридическое заключение о проведённой проверке — сильное доказательство. Устное «мы всё проверили, всё чисто» — никакое.
Вознаграждение агентства выплачивается по факту сделки. Это значит, что экономический интерес риэлтора — чтобы сделка состоялась, и желательно по более высокой цене. Интерес покупателя — купить безопасно, а иногда и вовсе отказаться от объекта.
В большинстве случаев эти интересы совпадают. Но именно в спорной ситуации — когда проверка выявила риск, который можно трактовать и так и эдак, — они расходятся. Юрист, чья оплата не зависит от факта сделки, в такой момент говорит то, что думает.
Комиссия агентства в Москве обычно составляет 2–4% от стоимости квартиры. При цене 15 миллионов рублей это 300–600 тысяч рублей, и в эту сумму входит всё сразу: поиск, показы, переговоры и юридическое оформление.
Юридическое сопровождение ДомПраво стоит 75 000 ₽ вне зависимости от цены квартиры, потому что объём работы юриста от неё не зависит. Проверить квартиру за 8 миллионов и квартиру за 40 миллионов — это одинаковое количество запросов, баз и часов.
Если квартиру вы уже нашли сами, вы платите только за юридическую часть. Если работаете с риэлтором — берёте его на поиск и переговоры, а правовую экспертизу отдаёте профильному юристу. Обе схемы рабочие.
Мы занимаемся только жилой недвижимостью — это единственная специализация компании. Средний опыт юриста в команде — 9 лет, через нас проходит порядка 350 сделок в год.
Цена фиксированная: 75 000 ₽, оплата после регистрации права в ЕГРН. Не после подписания договора с нами и не авансом — после того, как вы стали собственником. По итогам проверки вы получаете письменное заключение на руки: что нашли, чем это грозит, что закрывается условиями договора, а что означает, что от объекта лучше отказаться.
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Правовая оценка возможна только применительно к конкретной сделке и конкретному объекту.
Нет. Риэлтор делает работу, которую мы не делаем: знает рынок района, находит объекты, организует показы, ведёт альтернативные цепочки. Мы говорим о другом: юридическая экспертиза сделки — это отдельная профессия, и её стоимость не должна зависеть от того, сколько стоит квартира. Многие наши клиенты приходят вместе со своим риэлтором, и это нормальная схема.
Задайте два вопроса: работает ли этот юрист только по недвижимости и выдаёт ли он письменное заключение о рисках на руки. Штатный юрист агентства чаще всего оформляет сделку — то есть готовит документы, чтобы регистрация прошла. Это не то же самое, что проверить перспективу оспаривания и письменно за неё отвечать. И у него есть конфликт интересов: агентство получает комиссию, только если сделка состоится.
Потому что объём юридической работы не зависит от цены квартиры. Проверка «однушки» за 8 миллионов и квартиры за 40 миллионов — это одни и те же запросы, базы и часы юриста. Процент от стоимости — это способ ценообразования, а не отражение трудозатрат. Заодно это снимает конфликт интересов: наше вознаграждение не растёт от того, что вы купите дороже.
Мы прямо об этом скажем и объясним почему. Наша оплата не зависит от того, состоится сделка или нет, — поэтому уговаривать вас на рискованный объект нам незачем. Если вы отказываетесь от квартиры и выбираете другую, продолжаем работать по тому же договору.
Порядка 350 сделок с жильём в год. Мы работаем только с жилой недвижимостью — это единственная специализация компании, средний опыт юриста в команде 9 лет.
Офис в Москве, на Гиляровского, 68с1, сделки ведём по Москве и Московской области очно. По остальной России работаем удалённо — проверка, договор и сопровождение расчётов от очного присутствия не зависят.
Юрист перезвонит в течение 15 минут в рабочее время. Бесплатно обсудим вашу сделку и подпишем договор с фиксированной ценой 75 000 ₽.
