Обзор ВС РФ по «делу Долиной»: что изменилось для покупателя квартиры

1 июля 2026 года Президиум Верховного Суда РФ утвердил тематический обзор практики № 12/2026 — по делам об оспаривании сделок, повлёкших переход права собственности на жилые помещения. Обзор готовили три коллегии ВС: по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам. В него вошли 20 правовых позиций, выработанных за период с 2022 по 2025 год.

Появление этого документа связывают с делом Ларисы Долиной — после него председатель ВС Игорь Краснов поручил подготовить специализированный обзор. За последние годы схема стала массовой: продавец квартиры заявляет, что действовал под влиянием мошенников, и требует вернуть жильё. Покупатель, который честно заплатил рыночную цену, оставался и без квартиры, и без денег.

Обзор меняет расстановку сил. Разбираем, что именно он означает для человека, который покупает квартиру.

Заблуждение продавца о мотивах сделки больше не работает само по себе

Типичный довод в таких спорах: продавец «искренне верил, что помогает спецслужбам ловить преступников», а продавать квартиру на самом деле не собирался. То есть он ссылается на заблуждение — статья 178 Гражданского кодекса.

Верховный Суд указал: заблуждение продавца относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания её недействительной по этому основанию.

При разрешении таких споров судам предписано принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны и наличие у неё реальной возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал продавец. Отдельно подчёркнуто: обеим сторонам сделки должен быть предоставлен равный объём защиты.

Раньше суды нередко смотрели только на состояние продавца. Теперь позиция покупателя должна взвешиваться наравне.

Обман третьими лицами: доказывать придётся не покупателю

Ключевая позиция обзора. Сделка, совершённая продавцом под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что покупатель знал или должен был знать об обмане.

Смысл разворота простой: переложить на покупателя ответственность за распознавание мошенничества больше не получится. В деле Долиной защита певицы как раз упрекала покупательницу — мол, та должна была заметить, что перед ней обманутая женщина. По этой логике сама продавец мошенничество распознать не смогла, а покупатель был обязан. Такой подход судом отвергнут.

Теперь суду придётся отдельно объяснять, почему именно покупатель должен был насторожиться и не мог не знать, что дело нечисто.

Двусторонняя реституция: если сделку рвут, деньги возвращают

Ещё одна важная позиция. Если условия для оспаривания сделки как совершённой под влиянием обмана всё-таки есть, и стороны успели исполнить обязательства, суд применяет последствия недействительности в виде двусторонней реституции.

Проще говоря: квартира возвращается продавцу, а деньги — покупателю. Ситуация «квартиру забрали, деньги ищи сам» перестаёт быть нормой.

Недееспособность: молчание работает против продавца

Для признания недействительной сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий (статья 177 ГК РФ), нужно доказать, что в момент совершения сделки он находился в таком состоянии.

Отдельно ВС указал: уклонение продавца от исследования его психического состояния в момент сделки может быть основанием для отказа в иске. То есть если продавец утверждает, что был не в себе, но избегает экспертизы, — суд вправе ему отказать.

Что это значит на практике

Обзор усиливает защиту добросовестного покупателя. Но защищает он не всех покупателей, а тех, чья добросовестность доказана. А доказывается она документами.

Именно поэтому имеют значение вещи, которые многие покупатели считают избыточными:

• письменное заключение о проведённой юридической проверке — это прямое доказательство того, что вы проявили разумную осмотрительность, а не купили квартиру вслепую;
• справки из ПНД и НД, особенно если продавец пожилой или сделка проходит по доверенности;
• заверения об обстоятельствах в договоре (статья 431.2 ГК РФ) — письменное подтверждение продавцом конкретных фактов;
• рыночная цена и её обоснование: заниженная стоимость сама по себе повод для суда усомниться в добросовестности покупателя.

Обзор Верховного Суда — это не индульгенция, а инструмент. Он работает в руках того, кто заранее собрал доказательства своей добросовестности. Покупателю, который ничего не проверял и не может показать ни одного документа о проверке, ссылаться в суде будет не на что.